Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10

Ngày 20/8/2015, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 126/2015/TT/BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐG) Việt Nam số 8, 9 và 10 (TT 126) thay thế cho các Tiêu chuẩn TĐG số 7, 8 và 9 được áp dụng từ năm 2008 đến nay đã bộc lộ một số vấn đề hạn chế, không phù hợp với thực tế trong điều kiện Luật Giá và các văn bản QPPL liên quan đã và đang đi vào cuộc sống, đồng thời, để phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam và tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra ngày càng sâu rộng như hiện nay.

Ba Tiêu chuẩn TĐG mà Bộ Tài chính ban hành lần này là các Tiêu chuẩn TĐG quan trọng trong hệ thống các Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, trong đó đã cập nhật thay đổi tên gọi các Tiêu chuẩn từ “phương pháp so sánh”, “phương pháp chi phí”, “phương pháp thu nhập” sang “cách tiếp cận từ thị trường”, “cách tiếp cận từ chi phí”, “cách tiếp cận từ thu nhập”. Đối tượng áp dụng của các Tiêu chuẩn TĐG này bao gồm: Thẩm định viên về giá hành nghề, doanh nghiệp TĐG, các tổ chức, cá nhân khác thực hiện hoạt động TĐG, và các đối tượng là khách hàng TĐG, bên thứ ba sử dụng kết quả TĐG.

  Tạp chí Thị trường giá cả trân trọng giới thiệu những nội dung chính của 3 Tiêu chuẩn này, cụ thể như sau:

  Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08

  Về tên gọi, “Tiêu chuẩn số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường” nhằm bảo đảm tính bao quát, phù hợp với cách tiếp cận tại Tiêu chuẩn TĐG quốc tế đó là phương pháp so sánh nằm trong cách tiếp cận từ thị trường (Market Approach), đồng thời, nhấn mạnh cách thức xác định giá trị tài sản là thông qua các thông tin về giá trên thị trường của các tài sản giống hệt hoặc tương tự.

  Tiêu chuẩn này khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản TĐG theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam. Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản TĐG, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản TĐG cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản TĐG.

Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản TĐG trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản TĐG, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản TĐG.

Các bước áp dụng trong TĐG theo cách tiếp cận từ thị trường không nhắc lại các bước áp dụng trong TĐG mà dẫn chiếu áp dụng 06 bước chung của Quy trình TĐG đã được quy định tại Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05, đồng thời, quy định một số điểm cần lưu ý mà thẩm định viên cần thực hiện khi thực hiện TĐG theo 06 bước chung. Các yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh của các giao dịch thành công, giao dịch chưa thành công (giao dịch chào mua, chào bán); thời gian diễn ra các giao dịch, lưu trữ bằng chứng của các giao dịch, đồng thời, xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, trường hợp giá tài sản có biến động trong những thời điểm nhất định như: chuyển nhượng thành công, chào mua hoặc chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá. Các vấn đề này đều được quy định rõ tại Tiêu chuẩn này.

Tiêu chuẩn số 08 đã kịp thời bổ sung quy định về cách xác định mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh. Theo đó, mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật đã được nêu rõ trong Tiêu chuẩn và các quy định về nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản được điều chỉnh trước, nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật - kinh tế) của tài sản được điều chỉnh sau. Đặc biệt, về nguyên tắc khống chế trong xác định mức giá chỉ dẫn, Tiêu chuẩn này khống chế khoản chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn nhằm có được mức giá mang tính đại diện cao hơn (khác với Tiêu chuẩn cũ khống chế chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%). Bên cạnh đó, mức khống chế cũng được điều chỉnh cao hơn so với quy định cũ (không quá 15%) nhằm giảm bớt việc phải chọn lại các tài sản so sánh khi không bảo đảm nguyên tắc khống chế trong khi thẩm định viên gặp hạn chế trong việc lựa chọn các tài sản so sánh có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 ”Cách tiếp cận từ chi phí” là một trong các cách tiếp cận cơ bản của TĐG. Theo đó, cách thức xác định giá trị của tài sản TĐG thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản TĐG.

Tiêu chuẩn này có bổ sung thêm cụm từ “Trong trường hợp có Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng tiêu chuẩn TĐG riêng này khi tiến hành TĐG tài sản thuộc nhóm cụ thể nêu trên”. Nội dung Tiêu chuẩn tập trung cung cấp những vấn đề cơ bản về cách tiếp cận từ chi phí, các phương pháp TĐG áp dụng, kỹ thuật tính toán chung nhất cho các loại tài sản.

Cơ sở giá trị đối với tiêu chuẩn mới này là bổ sung hướng dẫn áp dụng cách tiếp cận chi phí để xác định giá trị tài sản TĐG theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường. Theo đó: để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được chi phí, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,…của đa số người tham gia thị trường tài sản TĐG. Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản TĐG.

Về phương pháp TĐG, Tiêu chuẩn quy định cụ thể hơn về các phương pháp TĐG đó là “phương pháp chi phí tái tạo” và “phương pháp chi phí thay thế”, đồng thời, Tiêu chuẩn đã phân biệt rõ nội dung cơ bản của chi phí tái tạo và chi phí thay thế và công thức tính hai loại chi phí này; bổ sung nội dung xác định lợi nhuận của nhà đầu tư (nhà sản xuất). Tiêu chuẩn đã cập nhật, sửa đổi khái niệm của 03 loại hao mòn chính là hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại biên để chuẩn hóa theo Tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2013 và các tài liệu tham khảo quốc tế. Hao mòn còn được chia thành 02 loại: Hao mòn có thể khắc phục được và hao mòn không khắc phục được.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 ”Cách tiếp cận từ thu nhập” quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thu nhập trong quá trình TĐG với tất cả các loại tài sản. Tuy nhiên, trong trường hợp có Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng theo Tiêu chuẩn TĐG riêng đó.

Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản TĐG theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản TĐG. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

Trường hợp áp dụng, cách tiếp cận thu nhập xác định giá trị đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng cách thông qua việc quy đổi dòng tiền tương lai có được từ tài sản về hiện tại. Cách tiếp cận này dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.

Cách tiếp cận thu nhập bao gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó: Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. Còn phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Theo đó, các quy định như: công thức tính, các bước tiến hành đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp và quy định về các bước xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai; ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản; ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo; ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp; xác định giá trị tài sản thông qua kết quả các bước trên đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) được quy định cụ thể và chi tiết tại Tiêu chuẩn này.

TT 126 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016, các Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 07 – Phương pháp so sánh, Tiêu chuẩn số 08 – Phương pháp chi phí, Tiêu chuẩn số 09 – Phương pháp thu nhập ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.