Các cách tiếp cận trong thẩm định giá

Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá.

    Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những cách tiếp cận tương tự các tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nhưng bao hàm những mụch đích khác việc xác định mức giá ước tính theo giá trị thị trường.

    Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có ba cách tiếp cận cơ bản:

    - Cách tiếp cận giá bán
    - Cách tiếp cận chi phí
    - Cách tiếp cận thu nhập

1. Cách tiếp cận giá bán

1.1. Cơ sở giá trị thị trường

    Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét.

1.2. Cơ sở giá trị phi thị trường

    Cách tiếp cận thị trường đốiv ới thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề.

    Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm định viên phải đạt được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt.

2. Cách tiếp cận chi phí

2.1. Cơ sở giá trị thị trường

    Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương.
Người mua thường không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

2.2. Cơ sở giá trị phi thị trường

    Cách tiếp cận này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có mức chi phí trên thị trường.
Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không có sẵn.

3. Cách tiếp cận thu nhập

3.1. Cơ sở giá trị thị trường

    Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Vốn hóa liên quan để thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính bằng cách chuyển hóa khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Quá trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến thu nhập hay tỷ lệ chiết khấu (gọi là tỷ lệ vốn hóa, phản ảnh khoản thu hồi trên vốn đầu tư) hay cả thu nhập và tỷ lệ chiết khấu.

    Thông thường, nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra khoản thu hồi vốn đầu tư cáo nhất tương ứng với mức rủi ro nhất định sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản.

3.2. Cơ sở giá trị phi thị trường

    Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó.
Khi áp dụng các tiếp cận vốn hóa thu nhập để ước tính mức giá mà một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường.