Các quy trình và nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

• Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Nguyên tắc cung cầu
• Nguyên tắc đóng góp
• Thay thế
• Nguyên tắc cân bằng
• Dự tính lợi ích tương lai
• Thu nhập tăng hoặc giảm
• Phân phối thu nhập
• Thay đổi
• Tuân thủ
• Cạnh tranh

Ngoài các nguyên tắc thẩm định giá áp dụng theo Tiêu chuẩn Việt Nam số 06 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính thì nguyên tắc thẩm định giá bất dộng sản còn có những nguyên tắc sau:

– Nguyên tắc phù hợp
– Nguyên tắc sinh lợi của đất…

Quy trình thẩm định giá bất động sản

        2.1. Xác định vấn đề

– Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá
– Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật
– Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá
– Thiết lập ngày có hiệu lực
– Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

        2.2. Lên kế hoạch thẩm định giá

– Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua; bán; cho thuê và đặc điểm của thị trường.
– Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động sản, thị trường…
– Thiết kế chương trình
– Lập đề cương báo cáo.
– Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình.

        2.3. Thẩm định hiện trạng bất động sản, thẩm định giá và các bất động sản so sánh

– Tiến hành thu nhập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:

+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành…
+ Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận…

– Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản

+ Bất động sản thẩm định giá
+ Các bất động sản so sánh

        2.4. Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

2.4.1. Phân tích tài liệu

– Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất
– Phân tích thị trường
– Phân tích bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

2.4.2. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

– Sử dụng những dữ liệu đã thu nhập và phân tích vào các phương pháp
– Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin

        2.5. Ước lượng giá trị thị trường – Phi thị trường bất động sản thẩm định giá

+ Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá
+ Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)
+ Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
+ Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

        2.6. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản

– Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng cucar toàn bộ công việc thẩm định giá.
– Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
– Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại bất động sản cần thẩm định
+ Khách hàng thẩm định
+ Mục đích thẩm định
+ Thời điểm thẩm định
+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế – ký thuật của bất động sản thẩm định
+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá
+ Ứng dựng các phương pháp thẩm định giá
+ Kết quả thẩm định giá
+ Những hạn chế của kết quả thẩm định giá