Cơ sở giá trị của thẩm định giá

I. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

    1. Định nghĩa giá trị thị trường

    Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

    - “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua ban trên thị trường... “ là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

    - “Thời điểm thẩm định giá... “ là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.

    - “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.

    - “Và một vên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

    - “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng,...; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.

2. Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường

    - Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường.

    - Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.

    Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường.

    Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán đồng ý, thỏa thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội.

    Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên phải xem xét các số liệu thu nhập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không.

    Trong những tình huốn cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con số âm. Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiễm môi trường.