Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể bảo đảm được.

    Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

- Xác định vấn đề.
- Lên kế hoạch thẩm định giá.
- Thu thập tài liệu (thẩm định hiện trạng).
- Phân tích tài liệu và ứng dụng phương pháp thẩm định giá.
- Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá.
- Báo cáo thẩm định giá.

I. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ

    Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

    1. Nhận biết về tài sản

1.1. Đặc điểm pháp lý

    Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá.

    Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng...

1.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản

Đối với bất động sản nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vù, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng ...).

Đối với máy - thiết bị nhận biết công suất, tính năng kỹ thuật, model, nơi sản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất ...

Đối với doanh nghiệp nhận biết loại hình doanh nghiệp, quy mô, sản phẩm, thị trường, thương hiệu, ...

    2. Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá

Xác định mục đích cụ thể của việc thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.

    3. Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường hay các giá trị phi thị trường: giá trị đầu tư, giá trị phục hội, giá trị thanh lý, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế...

    4. Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

Căn cứ đặc điểm tài sản, mục đích của việc thẩm định giá xác định các tài liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp.

    5. Đạt được sử thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.

II. LÊN KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ

    Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

    1. Nhận biết về các tài liệu yêu cầu

- Thị trường, tài sản và tài liệu so sánh
- Các tài liệu phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
- Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.

    2. Thiết kế chương trình nghiên cứu và lên chương trình thời biểu công tác

- Xác định trình tự thu nhập và phân tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát tài sản cần thẩm định giá.
- Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.

    3. Vạch đề cương của báo cáo đánh giá

Xác định hình thức trình bày báo cáo

III. THU THẬP TÀI LIỆU (THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG)

    Bước này cần giải quyết:

    1. Tập hợp nguồn thông tin tổng hợp và các thông tin đặc biệt

Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường của vùng, khu vực, quốc gia.
Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các công trình xây dựng, bán ra, chi phí, thu nhập/phí tổn.

    2. Thẩm định hiện trạng tài sản - Bất động sản

- Thẩm định hiện trạng tài sản - bất động sản cần thẩm định giá
- Thẩm định hiện trạng các tài sản - bất động sản so sánh